Eigentum führt zu Freiheiten, aber auch zu Verpflichtungen. Bei Liegenschaften obliegt der Eigentümerschaft die Unterhaltspflicht. Gebäude dürfen nicht vernachlässigt werden. Wohnliegenschaften sollten instand gehalten und erneuert werden, ihre Nutzung darf nicht Schäden zur Folge haben.

Eine wesentliche regulatorische Verpflichtung ist die Werkeigentümerhaftung. Diese ist in Artikel 58 Abs. 1 des Obligationenrechts (OR) geregelt. Sie besagt, dass für Schäden, die aus mangelhaftem Unterhalt des Gebäudes resultieren, der Eigentümer der Anlage haftet.

Ein Eigentümer muss also beispielsweise Wege, die zu seinem Haus führen, von Schnee und Eis befreien. Wenn ein Postbote oder Besucher aufgrund von Schneeglätte stürzt und sich verletzt, kann er den Eigentümer haftbar machen.

Auch die Sicherung von Schwimmbecken oder Teichen, in die Kinder fallen könnten, gehört zur aus der Werkeigentümerhaftung resultierenden Pflicht. Der Grundeigentümer haftet auch, wenn Kinder sein Grundstück unbefugt betreten.

Die Werkeigentümerhaftung ist eine Kausalhaftung. Die Eigentümerschaft haftet für durch mangelhaftes Werk verursachten Schaden auch dann, wenn sie kein Verschulden trifft.

Umweltschutz ruft nach Kontrollen
Die Werkeigentümerhaftung ist bei weitem nicht die einzige Verpflichtung, die der Staat Eigentümerschaften auferlegt. Zahlreiche Regulierungen sind Folge von in den letzten Jahren kontinuierlich verschärften Umweltschutzbestimmungen.

Wenn beispielsweise ausgeschüttete Chemikalien Boden oder Grundwasser verschmutzen, haftet der Hauseigentümer.

Die Luftreinhalteverordnung verlangt von Wohneigentümern, dass sie Öl-, Gas- und Holzfeuerungen regelmässig kontrollieren lassen und behördlichen Beanstandungen Taten folgen lassen.

Auch auf die Nachbarschaft muss Rücksicht genommen werden. So kann es sein, dass ein Eigentümer, der in seinem Garten eine Kompostieranlage hat, diese unter Umständen entfernen muss, wenn sich der Nachbar durch den Kompost hervorgerufene Geruchsemissionen belästigt fühlt.

Grosse Renovationen sorgfältig planen
Erheblichen Einfluss aufs Renovationsverhalten von Hauseigentümern dürften Regulierungen im Bereich Energie haben. Die Vorschriftendichte nimmt laufend zu.

Im Mai 2017 haben die Stimmberechtigten der Schweiz der Energiestrategie 2050 des Bundesrats zugestimmt. Entsprechende Ausführungsbestimmungen haben Einschränkungen für Hauseigentümer zur Folge, zum Teil aber auch Erleichterungen. Eine Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen sind anzupassen, unter anderem die Liegenschaftskostenverordnung. Die revidierte Verordnung tritt am 1. Januar 2020 in Kraft.

Neu kann, wer eine Liegenschaft kauft und das bestehende Grundstück abreisst, Rückbaukosten künftig vom steuerbaren Einkommen abziehen. Voraussetzung ist, dass innerhalb einer angemessenen Frist auf dem gleichen Grundstück ein neues Gebäude erstellt wird, das gleich genutzt wird, wie das vorherige.

Ferner wird die Abzugsfähigkeit von Investitionen, die energiesparenden und umweltschonenden Zwecken dienen, zeitlich ausgeweitet. In Zukunft können die Kosten für diese Investitionen auf die kommende Steuerperiode übertragen werden, wenn sie im Jahr der Sanierung das steuerbare Einkommen übersteigen. Mit dieser neuen Abzugsmöglichkeit sollen vor allem Gesamtsanierungen gefördert werden.

In einem Artikel der Zeitung «Der Schweizerische Hauseigentümer » wird geraten, grössere Sanierungen allenfalls ab 2020 zu planen (www. hev-schweiz.ch). Auf jeden Fall ist die Inanspruchnahme einer umfassenden Beratung für energetische Sanierungen zu empfehlen.

Investitionsfördernd, investitionshemmend
Welche Auswirkungen spezifische Gesetzesänderungen auf Renovation und Umbau jeweils haben, ist nicht immer einfach vorherzusagen. Während die bereits genannte Energiestrategie 2050 vom Stimmvolk gutgeheissen wurde, gerät der Beitrag der Kantone an die Energiestrategie ins Stocken. Die Kantone müssten die von den kantonalen Energiedirektoren verabschiedeten Mustervorschriften im Energiebereich, MuKEn 14, bis 2020 in die kantonalen Energiegesetze einfliessen lassen. Bereits sind in zwei Kantonen, Solothurn und Bern, entsprechenden Anpassungen ans Energiesetz an der Urne gescheitert.

Insbesondere die neue Vorschrift, dass Hauseigentümer bestehende Öl- und Gasheizungen grundsätzlich durch Systeme auf der Basis erneuerbarer Energien ersetzen müssen, stösst auf Ablehnung. Sie wird als Eingriff in die Eigentumsfreiheit von Wohneigentümern wahrgenommen.

Viele glauben, die Bestimmungen in den Mustervorschriften der Kantone seien investitionsfördernd. Andere vertreten die Meinung, die erheblichen behördlichen Interventionen würden Sanierungen hinauszögern, weil neu eher Heizungskomponenten ausgetauscht, anstatt dass Gesamtsanierungen ins Auge gefasst würden.